به گزارش «فرهیختگان»، این روزها قیمت‌ها در بازار مسکن سر به فلک کشیده است، به‌طوری که بررسی‌های آماری نشان می‌دهد فقط طی خردادماه در تهران هر مترمربع واحد مسکونی به‌طور میانگین دو میلیون تومان افزایش قیمت داشته است. همچنین برای فهم درشتی اعداد و ارقام در بخش مسکن تصور کنیم طی سه سال اخیر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با افزایش 316 درصدی مواجه شده و قیمت یک واحد 60 متری به‌طور میانگین 870 میلیون تومان افزایش یافته است. این افزایش قیمت‌ها از سویی با توجه به اینکه بین 36 تا 46 درصد از هزینه سبد معیشت خانوار در شهرهای مختلف کشور صرف مسکن می‌شود و از سوی دیگر اجاره بها نیز مطابق افزایش قیمت در بازار مسکن تنظیم می‌شود، فشار سنگینی را بر خانوارها وارد کرده است. در سطح جهان برای کنترل افزایش بی‌رویه و بی‌منطق قیمت‌ها از طریق سوداگری، تحقق اهداف بخش مسکن و تخصیص بهینه منابع و بهبود اهداف توزیع درآمد، ابزار مالیاتی متناسب با آن به کار گرفته می‌شود. این ابزارها شامل ﻣﺎﻟﻴﺎت ﺑﺮ ﻋﺎﻳﺪی ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ(CGT)، مالیات بر ارزش زمین(LVT)، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی(VHT) و مالیات بر خرید املاک گرانقیمت(SDLT) است. در ایران با بی‌توجهی دولت‌ها به ساختار تنظیم‌گری مالیات درحوزه مسکن، مسکن از نیاز ضروری و مصرفی خانوار به محل سرمایه‌گذاری تغییر ماهیت داده است؛ به‌طوری که سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضای مسکن از حدود 20 درصد در دهه 60 به حدود 70 درصد در سال‌های اخیر رسیده است.
در همین راستا در سال ۹۴ و پس از اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، یکی از ابزارهای مالیاتی بخش مسکن برای اولین بار در قوانین مالیاتی کشور گنجانده شد و براساس آن، دولت موظف شد با ایجاد «سامانه ملی املاک و اسکان کشور»؛ در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت، خانه‌های خالی را شناسایی و با یک سال تأخیر از آنها مالیات بگیرد، اما وزارت راه‌وشهرسازی و شخص عباس آخوندی(وزیر سابق) برای چندین سال جلوی این طرح را گرفتند. براین اساس به دلیل عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اخذ مالیات از خانه‌های خالی تا سال گذشته بلاتکلیف مانده بود تا اینکه کمیسیون تلفیق مجلس دهم موارد قانونی اخذ مالیات از خانه‌های خالی را در لایحه بودجه سال 1399 گنجاند. پس از اصلاحیه شورای نگهبان بر این طرح، مقرر شده مالکانی که بیش از یک خانه خالی در اختیار دارند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی شوند. در بهمن‌ماه سال گذشته سامانه ملی املاک و اسکان کشور نیز به‌عنوان زیرساخت شناسایی خانه‌های خالی طراحی و ایجاد شد. حالا پس از گذشت چند ماه از ایجاد این سامانه، با مباحثی که در زمینه اثرگذاری و مشکلات اجرایی این طرح مطرح شده بود، نمایندگان مجلس یازدهم به‌طور جدی برای حل مساله اخذ مالیات از خانه‌های خالی وارد میدان شده و براساس آنچه در مفاد قانون اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم(در حال تصویب در مجلس شورای اسلامی) دیده می‌شود به‌نظر می‌رسد با اجرای طرح جدید مجلسی‌ها، یک تحول اساسی در بخش مسکن از منظر شناسایی تعداد املاک(خالی و دارای سکنه) و همچنین موجودی مسکن، اخذ مالیات و کنترل سوداگری و سفته‌بازی درحال رخ دادن است.
ارزش خانه‌های خالی معادل 38 سال توزیع یارانه معیشتی
براساس گزارش مرکز آمار ایران، تعداد خانه‌های خالی از سکنه در آخرین سرشماری رسمی یعنی سرشماری سال 1395 حدود دو میلیون و 587 هزار و 607 واحد بوده است. طبق داده‌های آماری مرکز آمار ایران، استان تهران با 489 هزار و 986 واحد مسکونی خالی در رتبه اول کشور قرار دارد. پس از این استان، اصفهان با 242 هزار واحد، خراسان رضوی با 194 هزار و 480 واحد، فارس با حدود 161 هزار واحد، آذربایجان‌شرقی با 143 هزار و 627 واحد و البرز با 132 هزار و 409 واحد، پس از استان تهران به ترتیب در رتبه‌های دوم تا ششم قرار دارند. همچنین استان‌های ایلام، کهگیلویه‌وبویراحمد، خراسان‌شمالی، چهارمحال‌وبختیاری، سمنان و زنجان به ترتیب با 13 هزار و 299 واحد، 13 هزار و 692 واحد، 23 هزار واحد، 23 هزار و 637 واحد، 26 هزار و 713 واحد و 29 هزار و 505 واحد به ترتیب 6 استان با کمترین تعداد خانه‌های خالی هستند.
اما درخصوص ارزش خانه‌های خالی نیز تلفیق داده‌های مختلف مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد مساحت خانه‌های خالی کل کشور حدود 263 میلیون و 170 هزار و 520 متر مربع است که در این گزارش با لحاظ کردن مساحت خانه‌های خالی هر استان و با بهره‌گیری از داده‌های میانگین قیمت مسکن استان‌های مختلف در زمستان 1398(داده‌های مرکز آمار ایران) رقم ارزش خانه‌های خالی برآورد شده که در نوع خود رقمی بسیار قابل تامل است؛ به‌طوری که داده‌های مذکور نشان می‌دهد تا پایان زمستان سال گذشته که قیمت مسکن در شهرهای مختلف حداقل 26 درصد کمتر از شرایط فعلی بوده، ارزش خانه‌های خالی به بیش از 1188 هزار و 926 میلیارد تومان می‌رسد. برای تصور درشتی این رقم کافی است تصور کنیم این رقم معادل بیش از دو برابر رقم بودجه امسال کل کشور و با درنظر گرفتن یارانه بنزینی(یارانه معیشتی) سالانه 31 هزار میلیارد تومانی که به 60 میلیون نفر از جمعیت کشور داده می‌شود، رقم ارزش خانه‌های خالی معادل 38 سال توزیع یارانه بنزینی است.
اما درخصوص توزیع استانی نیز، طبق محاسبات با درنظر گرفتن میانگین قیمت واحدهای مسکونی در همه مناطق هر استان، ارزش خانه‌های خالی استان تهران با بیش از 596 هزار میلیارد تومان در رتبه اول کشور قرار دارد. پس از این استان، خانه‌های خالی استان اصفهان با 107 هزار میلیارد تومان در رتبه دوم، خانه‌های خالی استان خراسان رضوی با 60.8 هزار میلیارد تومان در رتبه سوم، خانه‌های خالی استان البرز با حدود 58.8 هزار میلیارد تومان در رتبه چهارم و خانه‌های خالی استان آذربایجان‌شرقی با 53 هزار میلیارد تومان در رتبه پنجم کشور قرار دارند. همچنین استان‌های کهگیلویه‌وبویراحمد، ایلام، خراسان‌جنوبی، خراسان‌شمالی و چهارمحال‌وبختیاری نیز به ترتیب با حدود 565 میلیارد تومان، 1547 میلیارد تومان، 3.2 هزار میلیارد تومان، 3.7 هزار میلیارد تومان و چهار هزار میلیارد تومان به ترتیب دارای کمترین خانه‌های خالی به لحاظ قیمت و ارزش کل هستند.
خانه‌های خالی ایران 2 برابر میانگین جهانی
یکی از موضوعاتی که محل بحث و مناقشه است، میزان تطابق تعداد خانه‌های ایران با استانداردهای جهانی است. موضوع از این قرار است که نمی‌توان تعداد خانه‌های خالی را به صفر رساند، چراکه برخی از خانه‌های خالی به واسطه موقعیت مکانی، عدم‌دسترسی به امکانات شهری، بزرگی متراژ، پایین بودن امنیت در آن منطقه، نبود متقاضی و... ممکن است به رقم تمایل سازنده و مالک برای فروش و اجاره، به اجبار خالی از سکنه بماند. از این رو سنجش تعداد خانه‌های خالی با عیار استاندارد یا میانگین جهانی آن می‌تواند مشخص کند که سیاست‌های کنترلی و مدیریت تعداد خانه‌ها(همانند ایجاد پایه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی) چقدر مبنای منطقی دارد. در این زمینه مطابق استانداردهای جهانی، نسبت خانه‌های خالی بین ۴ تا ۶ درصد از کل واحدهای یک شهر یا کشور است. به عبارت دیگر حداکثر ۴ تا ۶ درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل‌وانتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این حال طبق آنچه داده‌های سرشماری رسمی سال 1395 مرکز آمار نشان می‌دهد در سطح کشور(طبق نمودار) نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی حدود 11.3 درصد است. این میزان در استان هرمزگان با بیش از 17 درصد دارای بیشترین رقم بوده، البرز با16.2 درصد در رتبه دوم، خراسان‌جنوبی با 15 درصد در رتبه سوم، اصفهان با 14.5 درصد در رتبه چهارم و استان یزد نیز با نزدیک به 14 درصد در رتبه پنجم قرار دارد. همچنین نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی در استان تهران حدود 11.6 درصد است.
28 درصد خانه‌های متروپل تهران-کرج خالی است
درخصوص استان تهران شاید نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی در مقایسه با استانی همچون هرمزگان کم به نظر برسد، اما همان‌طور که گفته شد، اولا این مقدار دو برابر میانگین استاندارد جهانی بوده و ثانیا اگر آمار و ارقام نسبت بیش از 16 درصدی خانه‌های خالی استان البرز را که عملا با واحدهای خوابگاهی و شهرهای اقماری خود به‌عنوان ضربه‌گیر و جاذب سرریز جمعیت تهران عمل می‌کند، نیز به این آمار اضافه کنیم، نزدیک به 28 درصد از خانه‌های واقع در دو استان البرز و تهران که به نوعی در اصطلاح شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری نیز می‌توان به آنها لقب «مگالاپلیس» یا منطقه کلانشهری و متروپلیتن هم داد، خالی از سکنه است. شایان ذکر است عنوان مگالاپلیس یا منطقه کلانشهری و متروپل از این منظر در این گزارش به‌کار برده شد که متاسفانه نظام برنامه‌ریزی مسکن در ایران برخلاف نمونه‌های جهانی آن، از الگوهای آمایش سرزمین تبعیت نمی‌کند. اهمیت تبعیت برنامه‌ریزی مسکن از الگوهای برنامه‌ریزی مسکن در این است که می‌توان با درنظر گرفتن الگوی پراکنش جمعیت و فعالیت، فضا را طراحی و بازطراحی کرد، الگوی حمل‌ونقل متناسب با آن را طراحی و ایجاد کرد و مانع فشار تقاضا بر شهر مرکزی و مراکز شهری شد. در این الگو آمدوشد حمل‌ونقل شهری سریع‌السیر از آنجایی که مرکز پیرامونی است، تا حدود زیادی مانع خالی از سکنه ماندن برخی واحدهای مسکونی هم می‌شود.(در این ارتباط می‌توان به خالی ماندن برخی واحدهای مسکونی در شهرهایی همانند پرند در اطراف تهران و سایر شهرها در اطراف دیگر کلانشهرها اشاره کرد)
تهران 8 برابر لندن خانه خالی دارد
برای مقایسه دقیق‌تر وضعیت خانه‌های خالی تهران، تعداد و نسبت خانه‌های خالی از کل خانه‌های این شهر را با 10 شهر بین‌المللی مقایسه کرده‌ایم که نتایج آن نیز بسیار قابل‌تامل است. طبق نمودار بالا، درحالی 11.6 درصد از خانه‌های تهران خالی است که این میزان در لندن 1.7 درصد، در نیویورک 9 درصد، در هنگ‌کنگ 3.7 درصد، در پاریس 7.5 درصد، در سنگاپور 8.4 درصد، در سیدنی 6.9 درصد، در تورنتو 4.4 درصد، در ونکوور 6.5 درصد، در سان‌فرانسیسکو7.9 درصد و در لس‌آنجلس نیز این میزان 6.1 درصد است.
در این میان نکته قابل توجه این است که شهر لندن با جمعیتی نزدیک به جمعیت تهران یعنی 9میلیون نفر، درحالی کمتر از 60 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه دارد که این رقم برای استان تهران حدود 490هزار واحد مسکونی است که به‌نظر می‌رسد عمده آنها در شهر تهران متمرکز شده است. به‌عبارتی تهران در قیاس با شهری همچون لندن، 8 برابر این شهر خانه خالی از سکنه دارد.
منطقه 22 تهران برای 300 هزار نفر مسکن خالی دارد
گرچه پراکنش مکانی واحدهای خالی از سکنه در شهرهای مختلف هنوز مشخص نیست و سامانه املاک و اسکان کشور نیز چند ماهی است که شروع به‌کار کرده و خروجی‌های آن هنوز در اختیار عموم قرار داده نشده، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد برخی داده‌هایی که شهرداری‌ها در اختیار دارند، به‌خوبی می‌تواند پراکنش جغرافیایی خانه‌های خالی را مشخص سازد. برای مثال طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در سرشماری سال 1395 منطقه 22 شهر تهران 176 هزار و 347 نفر جمعیت داشته است. همچنین طبق داده‌های آماری شهرداری تهران، تا پایان سال 1396 تعداد واحدهای مسکونی این منطقه با احتساب واحدهای دارای پروانه ساختمانی(دارای پایان‌کار یا درحال ساخت) 158 هزار و 575 واحد بوده است. به عبارتی دیگر، بررسی تطبیقی نتایج آمارهای جمعیت و تعداد موجودی مسکن(با لحاظ پروانه‌های ساختمانی منطقه) نشان می‌دهد 475 هزار نفر ظرفیت جمعیت‌پذیری در منطقه 22 وجود دارد. لذا با استناد به آمار اخیر و با درنظر گرفتن سکونت 176 هزار و 347 نفر در این منطقه، تعداد واحدهای مسکونی به‌اندازه 300 هزار نفر جمعیت در منطقه 22 خالی از سکنه است. اینکه این مقدار جمعیت‌پذیری شامل چه تعداد واحد مسکونی است را می‌توان از شاخص بعد خانوار کمک گرفت. در این صورت با فرض وجود ظرفیت‌پذیری برای 300 هزار نفر جمعیت و بعد خانوار 2/3 نفری، بیش از 90 هزار واحد مسکونی(البته با احتساب آمار پروانه‌های ساختمانی تا پایان سال 1396) در این منطقه خالی از سکنه است.
جریمه سنگین در انتظار خانه‌های خالی
درخصوص مشمولان و نحوه اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، هر واحد مسکونی که از سال ۹۵ خالی از سکنه بوده، در سال اول مشمول‌مالیات نیست و از سال دوم به بعد به آن مالیات تعلق می‌گیرد و تا زمانی که خالی بماند، مالیات از این واحد مسکونی دریافت می‌شود. بدین‌شکل که براساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال 94، خانه خالی از سکنه در سال اول مشمول مالیات نیست، اما در سال دوم به میزان ۵۰ درصد «ارزش اجاری ملک» مشمول مالیات می‌شود. سال سوم ۱۰۰درصد و از سال چهارم به بعد سالانه 5/1 برابر ارزش اجاری ملک از مالک به‌عنوان مالیات دریافت می‌شود. برای مثال هر واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه و بلااستفاده بماند، در سال اول مشمول این مالیات نیست، در سال دوم اگر ارزش اجاری ملکی ماهانه دو میلیون تومان باشد، طی 12ماه این ارزش اجاری ملک 24میلیون تومان خواهد بود که بر این‌اساس مالک باید 12میلیون‌تومان مالیات به دولت بدهد. اگر این وضعیت به سال‌سوم برسد، باید 24میلیون و درصورتی‌که درسال‌چهارم هم خالی باشد، این رقم به سالانه 36میلیون‌تومان خواهد رسید.
اما وضعیت گفته‌شده مربوط به قبل از قانون اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است که روز یکشنبه 22 تیرماه امسال دو فوریت آن در مجلس یازدهم به تصویب رسیده است. بر این اساس با نهایی شدن طرح جدید مجلس، طبق اصلاحیه ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، از این پس واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹ مکرر این قانون) خانه خالی شناسایی شوند، چنانچه بیش از 12ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از 6 ماه از آخرین نقل‌وانتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به‌ازای هرماه دوبرابر ارزش اجاری ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد، ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود. این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد.
همچنین طبق تبصره10 طرح جدید مجلس یازدهم، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است مطابق فصل هشتم این قانون مالیات متعلقه را به مالک واحد مذکور ابلاغ کند. مالک واحد خالی مکلف است تا سه‌ماه پس از ابلاغ، مالیات متعلقه را به‌نحوی‌که سازمان امور مالیاتی تعیین می‌کند، پرداخت کند. تاخیر در پرداخت مالیات، ماهانه مشمول جریمه ۴ درصد مالیات متعلقه خواهد بود.
یک تحول بی‌سابقه در شناسایی املاک
در مباحث قبلی گفته شد که به‌رغم گذشت ۵ سال از تصویب قانون برای راه‌اندازی و تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور، هنوز اطلاعات سکونت‌گاهی(اعم از مالکیت و اجاره و...) برای اکثر خانوارهای کشور در سامانه فوق ثبت نشده است. در همین راستا پس از فشار افکار عمومی، 29 بهمن 1398 بود که سامانه املاک و اسکان راه‌اندازی شد، اما مشکل شناسایی خانه‌های خالی فقط با تکمیل سامانه مذکور حل نمی‌شد، چراکه لازم بود اطلاعات توسط دستگاه‌های اجرایی به اشتراک گذاشته شود که این اقدام تاکنون صورت نگرفته است. بر این اساس یکی از روش‌های شناسایی خانه‌های خالی، اشتراک اطلاعات دستگاه‌های اجرایی شامل اطلاعات اشتراک آب، برق، گاز، تلفن و... است. در این خصوص برخی مواردی را مطرح کرده‌اند که ممکن است عده‌ای از مالکان خانه‌های خالی را با ترفندهایی همچون روشن کردن چراغ‌ها برای کار کردن کنتور و... مانع شناسایی درست تعداد خانه‌های خالی شوند.
کارشناسان می‌گویند اگر دیتاهای دستگاه‌های مختلف در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده شود و سامانه املاک و اسکان به آنها دسترسی داشته باشد، با استفاده از تقاطع اطلاعاتی دستگاه‌های اجرایی(اشتراک آب، برق، گاز و تلفن) و بهره‌گیری از یک الگوریتم هوشمند به راحتی می‌توان با خروجی اطلاعات خانه‌های خالی را شناسایی کرد. در این خصوص در طرح دوفوریتی مجلس نیز(قانون درحال تصویب اصلاح ماده ۵۴ مکرر قاون مالیات‌های مستقیم) علاوه‌بر ملکف کردن وزارت راه و شهرسازی به اجرایی کردن ثبت دقیق کدپستی واحدهای مسکونی برای همه خانوارهای کشور، مشوق‌ها و مجازات‌های سنگینی را برای کسانی که اطلاعات املاک و مستغلات خود را به دولت ارائه نمی‌دهند، درنظر گرفته شده است.
همچنین براساس تبصره ۸ طرح جدید مجلس، دستگاه‌های خدمت‌رسان مکلفند ظرف سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، به‌منظور ارائه خدمات زیر به متقاضیان، محل سکونت ثبت‌شده آنها را صرفا از سامانه املاک و اسکان، استعلام کرده و آن را ملاک ارائه خدمات قرار دهند. جالب است بدانیم براساس این طرح، سیاست‌های حمایتی همچون اعطای یارانه‌ها، افتتاح حساب و صدور دسته چک توسط بانک‌ها، تعویض پلاک خودرو، صدور دفترچه بیمه و بیمه‌نامه توسط بیمه‌ها، تخصیص کد بورسی توسط بورس، ثبت‌نام مدارس توسط وزارت آموزش‌وپرورش و ده‌ها خدمات دیگر برای کسانی که اقدام به ثبت کدپستی واحد مسکونی خود نکنند، پس از ضرب‌الاجل تعیین شده ارائه نخواهد شد. براین اساس با مرور بخش‌هایی از طرح مجلس جدید، پرواضح است که این اقدام درصورتی که به نتیجه برسد، یکی از بی‌سابقه‌ترین اقدامات در کشور برای شناسایی املاک خواهد بود.
* نویسنده: مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد